住宅ローンの種類と返済

住宅ローン融資の金利タイプには、次の3種類があります。

全期間固定金利型

借入申込時または契約時に、全返済期間の適用金利が決まるタイプです。 全返済期間の適用金利が一定のものと、返済途中で金利が変わる（例：当初10年間と11年目以降）2段階の金利のものがあります。

●メリット：金利が固定されているため返済額を確定でき、返済プランが立てやすい。
●メリット：金利が低い時に借りると、返済期間中の返済額をおさえることができる。
●デメリット：金利が高い時に借りると、その後金利が下がっても借入時の金利で返済することになる。

変動金利型

金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプです。 原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。 また、5年ごとに返済額の見直しが行われる場合があります。

●メリット：借入時の金利は、一般的に全期間固定金利型より低めに設定されている。
●メリット：金利が低く推移している場合、返済額をおさえられる。
●デメリット：金利が変動するため返済額が確定できず、返済プランが立てにくい。
●デメリット：金利が上昇した場合、返済額が増加する。金利が一定以上に上昇した時は「未払利息」が発生する場合がある。

固定金利期間選択型

「当初5年間は金利○○％」のように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプです。 固定金利期間の終了後は、終了時点の変動金利型、または再選択した固定金利型（期間選択型を含む）となります。

●メリット：返済期間中の一定期間の返済額は確定される。
●デメリット：固定金利期間が終了した後の返済額が確定されない。
●デメリット：固定金利期間の終了後に金利が上昇した時、返済額が増加する。

住宅ローンには、大きく分けて「民間融資」と「公的融資」の2つがあります。 一般的に「民間融資」は「銀行ローン」「フラット35」、 「公的融資」は「住宅金融支援機構ローン」「財形ローン」に分けられます。 住宅の条件により利用できないローンもあるため注意が必要です。

民間融資

●住宅ローン：民間の銀行等が貸し出している住宅ローンです。さまざまな種類があります。
●フラット35住宅ローン：住宅金融支援機構の証券化支援事業を活用した、長期・固定金利の住宅ローンです。

公的融資

●住宅金融支援機構ローン：固定金利で長期返済ができる一方、融資に際しての細かな条件が設けられています。
●財形ローン：会社等で財形貯蓄をしている場合に借りることができます。一般財形貯蓄・財形住宅貯蓄・財形年金貯蓄のいずれかを1年以上継続し、50万円以上の残高があることが条件です。

返済方法には、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。 それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自身に合った無理のない返済方法をお選びください。

元利均等返済

月々決まった額（元金＋利息）を返済する方式です。 金利タイプが変動型の場合、返済額は5年ごとに見直し、次の5年間の返済額を定めます （利率に変動があった場合も、見直しをするまで返済額は変わりません）。 ただし、利率が上昇し返済額が増額となった場合でも、それまでの返済額の125％を超えることはありません。

●メリット：毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすい。
●デメリット：返済当初は利息の支払いにあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅い。

元金均等返済

月々決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式です。

●メリット：毎回一定額の元金を返済していくので、元利均等返済に比べてローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ない。
●デメリット：返済当初は利息の支払いが多く、返済負担が重い。